コインランドリー投資失敗か

投資

私はサラリーマンをやりつつ、2017年からコインランドリー投資を行っています。

当時、不動産投資とどちらにしようか迷っていて、両ビジネスとも1年以上勉強して最終的にコインランドリーに決めました

その後、2020年に不動産投資もスタートさせました。

両方をサラリーマン兼業としてやってみて今の結論は、コインランドリーはあまり勧めできないです。

理由は、

  • 売上が天候に左右され非常に不安定。対して経費は固定で、損益が安定しない
  • 不動産投資みたいに、途中で売却してやめることが難しい
  • 場所が固定されているので、競合店などが進出してきた場合に打つ手がほとんどない

です。

コインランドリー投資

大型乾燥機で15分程度で洗濯物は乾きます

両ビジネスをネット記事や書籍を読み漁り、それなりに勉強してコインランドリーに決めた私ですが、理由は以下の通りでした:

コインランドリーを始めた理由

  • 税金(経費)をコントロールしたいと思っていて、個人事業を始めたかった
  • 2015年ごろからサラリーマン不動産投資ブームで、物件価格が高騰。高額融資の話もすんなり通るような雰囲気で、バブルを感じた
  • 不動産投資は、投資金額が高く、万が一失敗した場合にダメージが大きいと思った
  • 近所のコインランドリーは、いつも車が止まっていてニーズがあるように思えた

サラリーマンのコインランドリー投資は原則フランチャイズ

コインランドリーは、素人が個人で参入するにはハードルが高いビジネスです。

物件のリサーチ、コインランドリー用の店舗建築、洗濯機及び乾燥機の購入と設置、ガス設備の設置などかなり大掛かりであることと、また日々のメンテナンスも意外にやることがありますので、サラリーマンが片手間でやるには無理があります。

結果、通常はコインランドリーを運営している会社とフランチャイズ契約を結びます。

私も、3社ほどの会社の話を聞き、営業マンが一番信頼できそうな会社に決めました。その会社は大型店舗の運営を基本とし、駐車場が広く取れることを条件にしていました。

コインランドリー初期投資金額

私は、地方のロードサイドにあるドラッグストアに併設する物件に決めました。

初期投資額は約3500万円です。内訳は以下の通り:

  • 物件取得費用(敷金、礼金、仲介手数料):180万円
  • 店舗内装建築費用:900万円(物件自体は、ドラッグストアが建設しています)
  • 洗濯機(7台)、乾燥機(13台)購入:2150万円
  • フランチャイズ加盟料金:200万

コインランドリーの運営費

コインランドリー経営の難しいところは、経費率が非常に高いです

毎月の固定費

  • 家賃:40万(正直、ここが失敗の原因です。最初も嫌な予感はしていましたが、場所がよかったのでこの値段で決めてしまいました)
  • メンテナンス費用:3万(これは見積もりにはなかった話。年間36万(税別)になるので無視できない金額です
  • ローンの返済:20万(銀行2000万、政策金融公庫から1000万を借りています)

毎月の変動費

  • 光熱費(ガス電気水道):売上の25%程度
  • 洗剤費用:4-6万
  • フランチャイズ(ロイヤリティー):20%
  • 管理委託費用(集金、毎日の掃除、顧客対応):2%(安く見えますが、ロイアリティー費が高いので合わせて22%と考えた方が妥当
  • その他備品等:月1万程度

固定及び変動費を合わせると、毎月の必要経費は105-120万円です。

損益分岐点はおおよそ110万円となります。

コインランドリーの売上

私の投資したコインランドリーは、郊外型の大型店舗で、洗濯機7台、乾燥機13台、シューズ用の洗濯乾燥機1台があります。また駐車場も10台ほど止められます。

なので、都心の小型店舗に比べて売上額は大きいです。

2017年は年度の途中から始めたので、1年間運営しているのは2018年からになります。

損益分岐点を超えた月を緑でハイライトしています。

  • 毎年1月、5月、6月、7月、9月、10月は、売上が大きくなります。梅雨はもとより衣替えの季節にニーズが上がります。
  • 逆に2月、3月、4月、8月は売上が低いです。この月は関東地方は、晴天が続き降水量も低いです。
  • 過去最高売上は、2019年7月の193万円です。この月は、週末は乾燥機13台が常に稼働しているほど盛況でした
  • 過去最低売上は、2021年2月の73万円です。昨年11月からずっと低迷し続け、ついに78万という残念な結果に。

コインランドリーの利益

経費は変動費の部分が大きいので簡易的に115万円で計算すると毎月の利益は以下の通り:

月単位で見ると多少の違いはありますが、年間でみた場合この程度だと思います。

さらに、ここには計算されていないですが、火災保険代が年15万円ほどかかってきます。

そうなると、2019年はそれなりに収益が出ましたが、他の年の利益は50万程度、2021円現在に至っては75万円のマイナスです。

コインランドリーは儲かるのか

3500万円投資して、年間最終利益が50万円だとすると利回りは1.4%程度です。

投資の種類は違いますが、高配当株で知られるオリックスの年間配当は4%程度。KDDIは3.5%程度です。

仮に3500万円を投資していれば(株に一銘柄で3500万円投資できるサラリーマンはほとんどいないと思いますが)、配当金はそれぞれ140万円、122万円です。

ただ、ここで考慮する必要があるのが、株式投資は全額自己資金、不動産投資やコインランドリー投資は、借り入れで自己資金が少なく始められるということです。

私の自己資金は500万円。50万円の利益÷自己資金500万円=10%

10%あるなら、まぁまぁですよね。ただ昨年からコロナ禍の影響か売上不振が続いているので、も今年はもっとパフォーマンスは悪くなると思われます。

サラリーマンのコインランドリー投資はありか

冒頭でも説明した下記の状況を考えると、無理して始めるビジネスではないと思います。

  • 売上が天候に左右され非常に不安定。対して経費は固定で、損益が安定しない
  • 不動産投資みたいに、途中で売却してやめることが難しい
  • 場所が固定されているので、競合店などが進出してきた場合に打つ手がほとんどない

私は、不動産投資もしていますが、利回りは同程度でもコインランドリーより出口を考えやすいかと思います。

とは言え、株式投資、不動産投資にはそれぞれのメリットディメリットがあるので、自分の優先順位と目的を考えれば良いのではないでしょか。

コインランドリーは不動産投資については、今後も状況を更新していこうと思います。

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