私はサラリーマンをやりつつ、2017年からコインランドリー投資を行っています。
当時、不動産投資とどちらにしようか迷っていて、両ビジネスとも1年以上勉強して最終的にコインランドリーに決めました
その後、2020年に不動産投資もスタートさせました。
両方をサラリーマン兼業としてやってみて今の結論は、コインランドリーはあまり勧めできないです。
理由は、
- 売上が天候に左右され非常に不安定。対して経費は固定で、損益が安定しない
- 不動産投資みたいに、途中で売却してやめることが難しい
- 場所が固定されているので、競合店などが進出してきた場合に打つ手がほとんどない
です。
コインランドリー投資
両ビジネスをネット記事や書籍を読み漁り、それなりに勉強してコインランドリーに決めた私ですが、理由は以下の通りでした：
コインランドリーを始めた理由
- 税金（経費）をコントロールしたいと思っていて、個人事業を始めたかった
- 2015年ごろからサラリーマン不動産投資ブームで、物件価格が高騰。高額融資の話もすんなり通るような雰囲気で、バブルを感じた
- 不動産投資は、投資金額が高く、万が一失敗した場合にダメージが大きいと思った
- 近所のコインランドリーは、いつも車が止まっていてニーズがあるように思えた
サラリーマンのコインランドリー投資は原則フランチャイズ
コインランドリーは、素人が個人で参入するにはハードルが高いビジネスです。
物件のリサーチ、コインランドリー用の店舗建築、洗濯機及び乾燥機の購入と設置、ガス設備の設置などかなり大掛かりであることと、また日々のメンテナンスも意外にやることがありますので、サラリーマンが片手間でやるには無理があります。
結果、通常はコインランドリーを運営している会社とフランチャイズ契約を結びます。
私も、3社ほどの会社の話を聞き、営業マンが一番信頼できそうな会社に決めました。その会社は大型店舗の運営を基本とし、駐車場が広く取れることを条件にしていました。
コインランドリー初期投資金額
私は、地方のロードサイドにあるドラッグストアに併設する物件に決めました。
初期投資額は約3500万円です。内訳は以下の通り：
- 物件取得費用（敷金、礼金、仲介手数料）：180万円
- 店舗内装建築費用：900万円（物件自体は、ドラッグストアが建設しています）
- 洗濯機(7台）、乾燥機(13台）購入：2150万円
- フランチャイズ加盟料金：200万
コインランドリーの運営費
コインランドリー経営の難しいところは、経費率が非常に高いです
毎月の固定費：
- 家賃：40万（正直、ここが失敗の原因です。最初も嫌な予感はしていましたが、場所がよかったのでこの値段で決めてしまいました）
- メンテナンス費用：3万（これは見積もりにはなかった話。年間36万（税別）になるので無視できない金額です
- ローンの返済：20万（銀行2000万、政策金融公庫から1000万を借りています）
毎月の変動費：
- 光熱費（ガス電気水道）：売上の25%程度
- 洗剤費用：4-6万
- フランチャイズ（ロイヤリティー）：20%
- 管理委託費用（集金、毎日の掃除、顧客対応）:2%(安く見えますが、ロイアリティー費が高いので合わせて22%と考えた方が妥当
- その他備品等：月1万程度
固定及び変動費を合わせると、毎月の必要経費は105-120万円です。
損益分岐点はおおよそ110万円となります。
コインランドリーの売上
私の投資したコインランドリーは、郊外型の大型店舗で、洗濯機7台、乾燥機13台、シューズ用の洗濯乾燥機1台があります。また駐車場も10台ほど止められます。
なので、都心の小型店舗に比べて売上額は大きいです。
2017年は年度の途中から始めたので、1年間運営しているのは2018年からになります。
損益分岐点を超えた月を緑でハイライトしています。
- 毎年1月、5月、６月、7月、9月、10月は、売上が大きくなります。梅雨はもとより衣替えの季節にニーズが上がります。
- 逆に2月、3月、4月、8月は売上が低いです。この月は関東地方は、晴天が続き降水量も低いです。
- 過去最高売上は、2019年７月の193万円です。この月は、週末は乾燥機13台が常に稼働しているほど盛況でした
- 過去最低売上は、2021年2月の73万円です。昨年11月からずっと低迷し続け、ついに78万という残念な結果に。
コインランドリーの利益
経費は変動費の部分が大きいので簡易的に115万円で計算すると毎月の利益は以下の通り：
月単位で見ると多少の違いはありますが、年間でみた場合この程度だと思います。
さらに、ここには計算されていないですが、火災保険代が年15万円ほどかかってきます。
そうなると、2019年はそれなりに収益が出ましたが、他の年の利益は50万程度、2021円現在に至っては75万円のマイナスです。
コインランドリーは儲かるのか
3500万円投資して、年間最終利益が50万円だとすると利回りは1.4%程度です。
投資の種類は違いますが、高配当株で知られるオリックスの年間配当は4%程度。KDDIは3.5%程度です。
仮に3500万円を投資していれば（株に一銘柄で3500万円投資できるサラリーマンはほとんどいないと思いますが）、配当金はそれぞれ140万円、122万円です。
ただ、ここで考慮する必要があるのが、株式投資は全額自己資金、不動産投資やコインランドリー投資は、借り入れで自己資金が少なく始められるということです。
私の自己資金は500万円。50万円の利益÷自己資金500万円＝10%
10%あるなら、まぁまぁですよね。ただ昨年からコロナ禍の影響か売上不振が続いているので、も今年はもっとパフォーマンスは悪くなると思われます。
サラリーマンのコインランドリー投資はありか
冒頭でも説明した下記の状況を考えると、無理して始めるビジネスではないと思います。
- 売上が天候に左右され非常に不安定。対して経費は固定で、損益が安定しない
- 不動産投資みたいに、途中で売却してやめることが難しい
- 場所が固定されているので、競合店などが進出してきた場合に打つ手がほとんどない
私は、不動産投資もしていますが、利回りは同程度でもコインランドリーより出口を考えやすいかと思います。
とは言え、株式投資、不動産投資にはそれぞれのメリットディメリットがあるので、自分の優先順位と目的を考えれば良いのではないでしょか。
コインランドリーは不動産投資については、今後も状況を更新していこうと思います。
