不動産投資家増加中

投資

コロナ禍で雇用が不安定な状況の中、将来の収入不安に対する備えや資産運用を見直す動きから不動産投資に目を向ける人が増えているようです。

2017年ごろまでの不動産投資といえば、サラリーマン投資家たちがフルローンで億単位の一棟マンションや数千万アパートなど一棟ものへの投資が主流でしたが、どうやらここ最近は不動産投資でもその内容に変化があるようです。

不動産投資家の3つのタイプ

資産運用タイプ

特徴:

  • 20-30代が中心
  • 最近、不動産投資を始めた人が多い
  • 区分マンションや戸建てが主流
  • 表面利回り年4-5%程度
  • 将来は売却の意向

現在取扱い件数が増えている不動産投資

2017年のスルガ銀行の不正融資問題以降、銀行の融資基準が厳しくなり、以前のように頭金なしでフルローンで一棟ものへの投資は、現在なかなかできなくなりました。

結果、若い人を中心に参入ハードルの低い「区分マンション」投資に関心を持つ人が増えています

また、サーファー薬剤師さんに代表されるように、築古の戸建をリフォームして貸し出す人も増えているみたいですね

リスクヘッジタイプ

特徴:

  • 40-50代が中心
  • 不動産投資の経験が比較的長い
  • 区分マンションやアパートを複数所有
  • 将来の年金不足に備える

比較的不動産投資の経験が長い方が多いです。

サラリーマンをやりながら不動産投資を始めて規模を拡大、最終的には不動産のみでの専業になる凄腕の方々もいます

投資規模拡大の実績と銀行からの信頼、それを支える資金力がないとここまではなかなか到達できません

節税タイプ

特徴:

  • 木造アパート一棟投資など不動産投資を活用した節税目的
  • 節税目的なので、利回りを重視しすぎる訳ではい
  • 減価償却が終わるタイミングで買い替えを目論む

物件に占める建物価格の割合が高い場合に減価償却費の大きくなると節税が可能です

例えば、3000万円の築古のアパートの建物価格が2000万だった場合、

減価償却費 2000万円÷4年=500万円

と年間500万円を経費として申請(=収入が減るから税金が安くなる)することができます。

節税目的ですので、節税効果が出やすい年収の高い人向きの投資スタイルですね

コロナ禍の賃貸需要

東京都全体では転出超過の傾向が続く

不動産投資を考える上で重要なのが、賃貸需要です

ここ数年は、地方の人口減、東京の一強状態が続いていましたが、コロナ禍で人の移動が制限が制限され、都市部への人口流入が減少傾向にある中で、賃貸需要にも変化があらわれています。

一部の都心を除いて、狭い部屋から少し郊外に出ても広い部屋を求める傾向が続いているようです

東京と周辺部の人口移動
  • 東京23区は、コロナ禍でも転入超過と人は増えたが、そのペースは鈍化
  • 23区以外の東京は転出超過の傾向
  • 一方、神奈川、埼玉、千葉の東京にアクセスしやすい地域では転入増が続いている
  • 外国人比率の高かったエリアは人口減
部屋の広さのニーズ
  • ワンルームは低調。企業の転勤の減少や学生のコロナ禍でのリモート授業などによる移動の縮小が響いている
  • ファミリータイプは好調。テレワークが広まり自宅で過ごす時間も多くなった今、家族だけでなく一人暮らしでもスペースを求める傾向が強まっている
ターゲット
  • 学生:リモート授業の継続可否を見極める人が多く春先の学生需要は軟調
  • 社宅:出張需要が伸び悩み、転勤時期も分散化。緊急事態宣言下での転勤の取りやめも多く出ている模様
  • 外国人:ここ数年増加傾向にあったが、コロナ間で一変。しばらくは厳しい状況が続く模様

不動産投資はまずは勉強

ここ数年の低金利とカネあまりを背景に衰えることのない投資熱。

一方の賃貸需要の変化と先細り

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンと言われますが、しっかりと勉強しないと失敗しやすい投資です。

まずは、多くの本を読み最低限の知識を身につけ、不動産収支を理解できるようになってからスタートすべきでしょう。

間違っても営業マンに騙されて新築区分マンション」からスタートなんてやってはダメです。

彼らの「節税になります」「将来の年金対策に」なんて全部嘘ですよ。気をつけましょう

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